In vielen Fällen enthalten Mietnebenkosten Positionen, die den Mietern nicht berechnet werden dürfen. Viele Vermieter verfügen gar nicht über ausreichende Informationen darüber, welche Kosten als Nebenkosten aufgeführt und abgerechnet werden dürfen. Nur ein geringer Anteil ergänzt die Nebenkosten vorsätzlich um weitere, nicht abzugsfähige Posten. Worauf es bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen allgemein zu achten gilt und wer Sie bei der Kontrolle der Posten und rechtlichen Auseinandersetzungen unterstützen kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was zählt zu den abrechnungsfähigen Mietnebenkosten?
Zuerst einmal sind natürlich Wasser und Strom verbrauchsabhängig. Wohnen im Haus mehrere Parteien, wird der Strom- und Wasserverbrauch jeder einzelnen Wohnung (sofern entsprechende Zähler vorhanden sind), von jeder Mietpartei getragen. Gemeinsam entstehende Kosten wie beispielsweise Stromkosten für die Flurbeleuchtung, den Fahrstuhl und die Wassergebühren im gemeinsam genutzten Waschkeller werden prozentual entsprechend der Personenanzahl umgelegt.
Umlagefähig sind unter anderem
- Die Kosten der Wasserversorgung,
- Die Grundsteuer,
- Kosten für die Abwasserbeseitigung und Entwässerung,
- Müllgebühren,
- Kosten für die Treppenreinigung,
- Auslagen für die Gartenpflege,
- Gebühren des Schornsteinfegers,
- Die Kosten eines Hauswirts und
- Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
Sonstige Betriebskosten können ebenfalls umgelegt werden
Auch sonstige Betriebskosten können als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Diese Kosten müssen aber im Einzelnen im Mietvertrag aufgeführt werden. Ein allgemeiner Hinweis auf den Bereich sonstige Betriebskosten reicht hierfür nicht aus. Zu den Betriebskosten können unter anderem Kosten für die
- Überprüfung und Reinigung von Lichtschächten, Abwasseranlagen und Abflussrohren,
- Druck- und Dichtigkeitsprüfungen bei vorhandenen Gasleitungen,
- Wartung der installierten Haustechnik, der Feuerlöscher, der Rauch- respektive Brandmelder, des Blitzableiters,
- Reinigung von Glasdächern, Rollläden und Dachrinnen (inklusive Dachrinnenheizung) und
- Kosten für die Reinigung von Müllbehältern
gehören. Wie bereits erwähnt, müssen diese aber explizit im Mietvertrag aufgeführt werden.
Nebenkostenabrechnung von Fachleuten überprüfen lassen
Sehr gern werden von den Vermietern allerdings auch Kosten umgelegt, die nicht zu den Mietnebenkosten zählen. So dürfen beispielsweise Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. Auch eine anteilige Umlage auf alle Mietparteien ist nicht statthaft.
Immer wieder kommt es zu gesetzlichen Änderungen, die bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen sind. Über diese informieren sich aber längst nicht alle Vermieter. Damit Sie auf der sicheren Seite sind, sollten Sie zuerst einmal die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres vergleichen. Kommt es dabei zu gravierenden Veränderungen, sollten Sie sich diese vom Vermieter erläutern lassen.
Zugleich raten wir Ihnen auch an, die Nebenkostenabrechnung von Fachleuten überprüfen zu lassen. Diese Möglichkeit bietet beispielsweise die Mineko GmbH, die innerhalb von 24 Stunden eine Überprüfung der eingereichten Nebenkostenabrechnungen übernimmt. Sie erstellt einen umfassenden Prüfbericht, der Ihnen per E-Mail zugeht und sendet auch gleich das entsprechende Widerspruchsschreiben, welches Sie nur noch ergänzen und unterschreiben müssen, mit. So können Sie sichergehen, dass das Widerspruchsschreiben den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Sollte sich der Vermieter weigern, zu viel gezahlte Nebenkosten zurückzuerstatten, so sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte vor Gericht beauftragen. In vielen Fällen reicht es hingegen schon aus, dem aktuellen Nebenkostenbescheid zu widersprechen und eine Neuaufstellung zu fordern, wenn Sie entsprechende Fachleute mit der Überprüfung der Abrechnung betraut haben.